L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO È MORTO

D:Benvenuti al podcast I vendicatori condominiali: la puntata di oggi si chiama l’amministrazione di condominio è morto. Io sono David Campomaggiore ..

K: E io sono Kostantin Zavinovskij: David ma non è troppo provocatorio questo nome, questo nome del podcast?

D: Potrebbe esserlo ma secondo me non lo è e ora ci arriviamo;  rispondiamo prima alla domanda perché un podcast e che cosa è un podcast? Se stai ascoltando sei già arrivato al canale giusto per ascoltare questo podcast ed il podcast non è altro che una registrazione audio che tu puoi ascoltare nei momenti di tranquillità, di pausa, in palestra oppure se sei in coda alla posta oppure in macchina; molto spesso vengono ascoltati in macchina durante la guida, nel traffico  ed è un modo ottimo per acquisire nuove informazioni, sfruttando momenti morti.  Perché un podcast? Perché non esiste nulla di contenuto, che sia di crescita per quanto riguarda l’imprenditoria nel mondo condominiale attualmente in giro, quindi noi che abbiamo creato imprenditore condominiale, abbiamo capito che più se ne parla e meglio è di questi concetti quindi abbiamo scelto di creare questo podcast che sarà sviluppato sotto forma di diverse puntate, parleremo ogni volta di un argomento diverso, magari anche aiutati dai vostri commenti e suggerimenti ed abbiamo già  una lunga scaletta e se le facciamo tutte forse superiamo le 25 puntate, ma magari se la cosa piace continueremo a farlo nel tempo.

K: Per chi è questo podcast David?

D:  Questo podcast è per tutti gli imprenditori di condominio che vogliono passare dalla situazione di essere dei liberi professionisti che lavorano anche 15 ore al giorno, fino a diventare degli  imprenditori condominiali e quindi a fare un salto in avanti e lavorare nel modo più profittevole possibile dal punto di vista della gestione del tempo ed ovviamente dei guadagni. Ma adesso rispondiamo alla domanda e chiedo a Kostantin: perché l’amministratore di condominio è morto?

K:  In realtà David, l’amministratore di condominio è morto per modo di dire più volte negli ultimi 30, 40 anni. Tu sei un imprenditore che hai creato diverse aziende in settori diversi,  ma non hai avuto mai molto a che fare a differenza mia, con gli amministratori di condominio in modo così vicino  come l’ho fatto io negli ultimi quattro anni, sentendo 300 storie di successi, e di delusioni.

D:Perché che cosa hai fatto in questi quattro anni? Raccontaci un attimo..

K: Lo racconterò più avanti, adesso mi piacerebbe raccontarti come si è sviluppata e come si è trasformata la professione dell’amministratore di condominio a partire dagli anni Ottanta circa, molto velocemente.

 D: interessante.

K: L’amministratore di condominio  fino agli anni 90 fondamentalmente era il vicino, quel vicino che sapeva fare di conto, quindi era quello che gestiva il proprio condominio fondamentalmente, il ragioniere   oppure quello studiato per così dire e  così è andato fino agli anni ‘90. Dopodiché via via,  l’amministratore di condominio è andato a diventare sempre più professionale; un altro momento molto importante è stato il ‘98 quando il condominio è diventato sostituto d’imposta, quindi non doveva solo rispondere l’amministratore di condominio ai propri condomini, ma anche allo Stato. Questo è andato fino al 2012,  quando c’è stata la riforma: quindi si può dire quasi che fino agli anni 2000, fino al 2012 sicuramente, c’è stata una specie di far west dove non c’erano molte regole e dove ognuno faceva un po’ come gli pareva e  posso dire quindi che l’amministratore di condominio, come professione, come era concepito, è morto più volto,  magari è morto verso gli anni ‘90 un tipo di amministratore di condominio, poi ne è morto un altro verso gli anni 2000 e   sicuramente nel 2012 è andato via via a morire l’amministratore di condominio non professionista. Da dopo la riforma in poi, gli improvvisati dopo lavoristi ed i doppio lavoristi,  per quello che non se ne dica, comunque il loro numero è andato via via diminuendo a favore degli amministratori di condominio professionisti, professionisti cioè coloro che hanno fatto il corso di base ed hanno continuato a fare l’aggiornamento obbligatorio di 15 ore. Bene, poi cosa sta succedendo in questo momento preciso? L’amministratore di condominio sta morendo di nuovo, perché sta morendo l’amministratore di condominio one-man-show –   l’amministratore di condominio libero professionista – e si sta trasformando sempre più in imprenditore..

D: Non è un caso che sull’ultimo numero di imprenditore condominiale c’è stato un articolo che è stato veramente tanto apprezzato dagli amministratori di condominio, che è l’articolo di Alessandro Ciminelli che è un ex amministratore di condominio che adesso si occupa di assicurazioni; il suo articolo parlava proprio della differenza tra l’amministratore capobanda e invece  l’amministratore direttore di orchestra e lui parlava proprio della impossibilità delle one-man-band cioè dell’amministratore che fa tutto lui, di poter gestire un numero elevato dei condomini senza diventare pazzo o senza farsi implodere su se stesso la sua attività.

K: Beh, tornando al discorso che facevo prima, hai visto che nel tempo ci sono stati tanti cambiamenti ed il punto è che le persone di solito hanno paura del cambiamento.. lo vedono in negativo.

D:  sappiamo che cambiare vuol dire uscire dalla zona di comfort e significa fare cose diverse da quelle a cui si è abituati e non hai la certezza del risultato, non sai cosa accadrà,  non sai se sbaglierai e a nessuno piace sbagliare purtroppo, perché c’è stato insegnato fin da piccoli a scuola, che sbagliare è errato, è male e quando qualcuno sbagliava veniva punito con una nota negativa, con una penna rossa.. quindi  ci portiamo dietro sin da piccoli, la malsana convinzione che sbagliare è sbagliato, ma in realtà sbagliare fa bene, perché ti fa crescere, ti fa imparare una nuova lezione e ti fa diventare una persona migliore, quindi il cambiamento porta a dei possibili sbagli ma se uno accetta questi sbagli ovviamente poi può beneficiare del cambiamento. 

K: L’errore, lo sbaglio può essere vissuto al negativo e può essere anche vissuto al positivo: un errore può essere una fonte molto importante e preziosa di esperienza ed il cambiamento di per sé anche questo, può essere vissuto in negativo oppure in positivo; in negativo è inutile che lo spieghi, lo sanno tutti, in positivo può diventare una opportunità. Quindi se tu stai ascoltando questo podcast, chiediti tutte quelle preoccupazioni che hai sono legate  più al fatto che non sei magari  in grado di trasformare quel problema invece in opportunità e questa è una capacità che si acquisisce, è un allenamento che uno fa: c’è troppa gente intorno a noi che si lamenta, ma c’è troppa poca gente che fa. Bene, i problemi ci sono, ma una volta preso atto del problema, è finita e poi devi agire.

D:  quindi Kostantin ma cosa rivendichiamo? Perché ci chiamiamo I rivendicatori condominiali?

K: I vendicatori condominiali perché in ogni puntata viene rivendicato qualcosa della professione dell’amministratore di condominio ed in questa puntata specifica viene rivendicata la professione stessa perché  sappiamo quanti pregiudizi ci sono verso questa professione e soprattutto la professione Tu non lo puoi sapere o comunque non hai quella percezione come l’ho vista negli anni, la professione dell’amministratore di condominio sta emergendo da sotto rispetto a tutte gli  altri liberi professionisti classici, che sono professioni che sono state calate dall’alto, da sopra, per cui l’avvocato, il commercialista, il dottore per cui nella gente media  suscita un certo rispetto; per cui  se tu vai dall’avvocato è normale che ti incontra la segretaria ed è normale che ti senti un attimo intimorito .. hai rispetto poi a prescindere da come la persona sia personalmente e sia professionalmente, ma hai un rispetto.. Quindi è una figura agli occhi della persona media elevata  se lo chiami il dottore o il commercialista e ti risponde la segretaria non ti scandalizzi perché per te è normale..

D:… Tanto eri già incazzato col commercialista e ti tieni l’ incazzatura  giusto per un altro  po’..

K: Però parti comunque dal rispetto ed anzi queste sono professioni dell’avvocato e del commercialista che si stanno anche un pochino appiattendo nel tempo mentre l’amministratore di condominio è una professione che sta emergendo da sotto, non è stata calata ed imposta da sopra,  … sta emergendo da sotto e qual è il problema veramente serio? Il problema veramente serio è questo:  la professione sotto la pressione della normativa e dello Stato, ha subito un appesantimento degli obblighi e di adempimenti che sono assolutamente inimmaginabili anche fosse 10 anni fa; quindi è una professione che quasi non ha nulla da invidiare ad un avvocato oppure ad un commercialista di fatto, ma la percezione del condominio medio non è cambiata, perché lui ignora, lui non è a conoscenza di questi cambiamenti, per cui va incolpato ma fino ad un certo punto: va educato; educato da chi?

D: Perché diciamo che per il condomino, l’amministratore è ancora quello che gli porta il bollettino delle spese da pagare e niente di più

K: esatto.. anche tu che sei un condomino vivi in un condominio e lo puoi confermare .

 D:La percezione della maggior parte dei condomini è che l’amministratore  divide le spese condominiali per millesimali, quindi tu dimmi quanto devo pagare ed io te lo pago e se non lo pago mi mandi il sollecito.  Questa è la percezione del condomino medio no?

K: Sì guarda, che un paio di anni fa mi ricordo molto bene che parlavo con te e tu pur essendo socio di una società postale, quando parlavo con te dicevo il tuo amministratore di condominio come vi porta la posta? E tu mi hai detto?

D:  Ci manda le email.

K: ok..

D: Oppure ce le portava a mano..

K: E per te era inconcepibile il fatto che lui ti mandasse la raccomandata perché, per te, io me lo ricordo molto bene, io sono rimasto basito perché dico: ma come è socio di una società postale..

D: .. che lavoriamo solo con amministratori di condominio..

K: All’epoca non eravamo ancora così specializzati ma sì, lavoravamo molto con gli amministratori di condominio già all’epoca e conoscevi un po’ questo ambiente, ma per te nella tua testa da condomino, l’amministratore era quello che lo doveva fare, punto e basta e questa cosa mi ha stupito moltissimo perché dico: Pensa te se un socio di una società che lavora con gli amministratori di condominio continua ad avere quella visione, pensa ad un altro condomino che fa l’operaio, l’impiegato, che tipo di convinzioni e pregiudizi può avere verso l’amministratore di condominio. Ed è questo il problema: Il problema è che non importa cosa è cambiato dal punto di vista normativo, non importa quello che è cambiato di fatto, ma la cosa più importante nel rapporto con il condomino quantomeno, è la sua percezione e nessuno potrà cambiare la sua percezione – né lo stato ne organizzazioni esterne –  ma solo ed esclusivamente la capacità di comunicare dell’amministratore di condominio stesso, condominio per condominio, condomino per condomino. Quando prendi l’incarico arrivi nella prima assemblea,  inizi ad educare i condomini, ad educare e a rispettarti.

D: Voi non ve ne accorgete perché noi stiamo parlando, e forse avete intuito qualche suono di sottofondo ma in realtà c’è il mio cane che rompe le palle perché se lo metto fuori abbaia, ma se lo metto dentro russa come una trattore perché è un bulldog inglese …

K: E ci mette alla prova perché sto parlando di cose veramente serie e si sente lui. .. abbiate pazienza.

D: Quindi l’amministratore di condominio è morto per come lo conosciamo e per quella vecchia percezione che si ha dell’amministratore di condominio.

K: Purtroppo non è morto ed è questo il discorso, che di fatto il modo in cui la professione dell’amministratore di condominio viene svolta è morta più volte e sta morendo di nuovo, ma la percezione delle persone non è morta e questo è  il grande problema che   dovrà affrontare in questi anni l’amministratore di condominio..

D: Quindi l’amministratore di condominio è un non morto, c**** uno zombie.

K: Sì, sta nel Limbo..

D: Molto bene, molto bene.

K: David, ma io ti voglio chiedere chi sei’ Chi siamo per parlare degli amministratori di condominio?

D: Noi parliamo agli amministratori di condominio perché con la nostra azienda postale che si occupa solo di amministratori di condominio, abbiamo incontrato più di 200 amministratori di condominio e conosciamo la storia di 200 amministratori di condominio e anche di più .. e Kostantin forse tu li conosci forse meglio di me perché li hai conosciuti uno per uno  ed ascoltato la loro storia di professionisti. Quindi in realtà abbiamo una visione degli amministratori di condominio migliore degli amministratori stessi e li conosciamo meglio di come si conoscono loro perché abbiamo una visione più ampia e non conosciamo solo un punto di vista, ma conosciamo oltre 200 punti di vista differenti e 200 modi diversi di affrontare lo stesso identico problema.

K: Io direi conosciamo più di 200, 250 forse anche 300 non modi, sì ma anche storie, storie di successi, storie di crescita, storie di delusione, storie di abbandono .. ed anche le storie di abbandono sono piuttosto tristi e ultimamente ho scritto un post nel gruppo imprenditore condominiale strategy che è il gruppo chiuso e riservato agli abbonati di una cliente che conosco da 3 anni e che è molto brava, organizzata ma organizzava da sola 38 condomini: da un mese all’altro ha ceduto tutti i condomini ad un altro collega, perché non ce l’ha fatta più:   È una professione molto usurante ed è per questo che rivendichiamo un  modo di lavorare più sano, meno stressante, non c’è bisogno per forza di arrivare all’infarto, non c’è bisogno per forza di arrivare all’abbandono drastico ed estremo come purtroppo a volte capita e come si evita questo? Si evita delegando, costruendo un sistema che può lavorare anche senza la tua presenza costante in azienda oppure in studio. 

D: Tra l’altro noi parliamo agli amministratori di condominio, di impresa perché siamo imprenditori, perché abbiamo sì, realizzato la posta che si chiama postino puntuale che lavora solo con gli amministratori di condominio ed è una realtà ben avviata da molti anni e abbiamo una quindicina di indipendenti..

K: Mentre il progetto imprenditore condominiale come concezione  è nato circa un anno e mezzo fa proprio ascoltando le varie storie e sentendo veramente le difficoltà delle persone  e lì, piano piano , volta dopo volta, a volte ci chiedevano a noi i consigli chiedendo ma voi come fate? Io vi ho visto crescere con l’azienda così velocemente con così tanto personale: come avete fatto? Come selezionate il personale, come acquisite nuovi clienti e come riuscire a strutturarvi? Tutto questo ci ha portato a dire: cavolo, ma perché lo chiedono a noi? Poi ci siamo andati anche una risposta: perché quegli amministratori che vogliono crescere, che non si vogliono accontentare e che vogliono continuare a svolgere questa professione senza ammalarsi, senza rinunciare alla famiglia e agli affetti privati ed alla presenza in famiglia, senza lavorare di sabato, di notte .. Poi per carità va bene lavorare di sabato e di notte, ma deve essere una scelta e non deve essere un obbligo.. Tutto questo si può evitare strutturandosi e per strutturarsi bisogna acquisire il pensiero imprenditoriale e trovandoci continuamente a parlare ed a confrontarci con questi amministratori di condominio, ci siamo resi conti che detenevamo un sapere che mediamente nella professione non c’è, quindi molti amministratori di condominio sanno gestire molto bene il condominio ma non sanno gestire molto bene il proprio studio, perché gestire uno studio è come gestire un piccolo azienda ..

D: Ed è assolutamente così perché lo studio è un’impresa,  se ovviamente strutturato in modo imprenditoriale. L’esperienza che io ho portato in postino puntuale viene da diversi altre aziende che io ho, ed ho portato più o meno il mio valore aggiunto nella società con Kostantin portando tutti quegli elementi di sviluppo, crescita e gestione manageriale di un impresa che mi avevano portato  successo in altre settori e quindi come storico, come esperienze, come background, ci sono diverse aziende che fatturano bei numeri, che ci danno e ci hanno dato quella visibilità agli occhi degli amministratori che ci hanno chiesto: Ma voi come avete fatto ad ottenere i risultati così velocemente ed in modo così stabile? Perché un conto è avere un successo sporadico ed un altro conto è avere una crescita stabile negli anni che significa che è il risultato di una progettualità studiata a tavolino.

K: Continuando con il progetto  imprenditore condominiale alla fine ci siamo convinti e ci siamo mossi, abbiamo fatto uscire il primissimo numero a ottobre novembre 2018, con una bella presentazione, che ha avuto tanto successo, successo assolutamente inaspettato e guarda caso negli ultimi mesi sentiamo che il passaggio, questo passaggio .. l’ imprenditorialità, quindi il passaggio da  libero professionista ad imprenditore e l’imprenditorialità nella gestione condominiale sta quasi diventando di moda..

D: Adesso ne parlano tutti … è diventato l’argomento del momento .. ma è anche un po’ prevedibile, perché quando trovi l’argomento valido di cui parlare e ne parli in modo consapevole, e con conoscenza si mette in moto una macchina di persone che ti osservano e che in qualche modo vogliono emularti e non è un caso che ultimamente, qualche realtà ha cominciato a parlare degli stessi contenuti

K: Non è proprio così: qualche realtà ha dichiarato il nome del convegno appellandosi alla imprenditorialità,  ma di fatto il contenuti erano contenuti riguardanti non la realtà cruda e nuda dell’amministratore di condominio, ma erano contenuti solidi.

 D: come mai mettevano un titolo e poi parlavano di altro? Forse perché non sapevano parlare di imprenditorialità, perché quello che abbiamo visto è che alcune associazioni  hanno iniziato a parlare questi concetti ma le associazioni nella migliore delle ipotesi, sono tenute da persona che gestiscono il proprio condominio e qualche altro condominio messo accanto magari fanno anche qualche numero discreto, ma sono amministratori di condominio liberi professionisti non sono imprenditori e non hanno neanche strutturato il proprio studio come un’azienda, come un’impresa ma lavorano e ragionano ancora  da liberi professionisti e volendo parlare di imprenditorialità, non hanno i concetti di base, perché a tutti gli effetti non sono imprenditori:  non è un caso che le associazioni più grandi in realtà questo sbaglio non l’hanno fatto e hanno continuato a parlare delle stesse cose di cui hanno sempre parlato, perché Kostantin quale è ilruolo dell’associazione?

K: Il ruolo dell’associazione è quello di insegnare all’amministratore di condominio come gestire il condominio. Questo è il ruolo delle associazioni, quindi imprenditore condominiale appoggia la formazione professionale dell’amministratore di condominio fatta dalle associazioni; le associazioni che insegnano all’amministratore di condominio di come gestire il condominio ed è normale che essendo imprenditore condominiale imprenditori, non vedono di buon occhio coloro che si mettono a fare qualcosa che in realtà non hanno mai fatto, ed  hai ragione tu è successo che le maggiori associazioni hanno continuato semplicemente a fare quello che hanno sempre fatto, senza emulare nessuno perché non hanno bisogno di emulare nessuno ..

D: perché non hanno bisogno così disperato di attirare l’attenzione  di fare un po’ di cassa mentre le associazioni più piccole parlano di quello che va di moda in quel momento quindi se in questo momento va di moda parlare di gestione imprenditoriale danno il titolo del proprio convegno su questo argomento ma poi i contenuti all’interno non rispecchiano la promessa fatta dal titolo ..

K:   non si tratta e non si fa di tutta un’erba un fascio, ma ci sono associazioni anche piccole che al contrario, ci hanno invitati ai loro eventi per parlare ai loro associati dello studio e di come gestire lo studio di imprenditori e quindi hanno riconosciuto che il loro ruolo è quello di formare l’amministratore di condominio dal punto di vista tecnico – normativo, mentre l’argomento dell’imprenditorialità è altro: lo devono fare altre persone, persone che hanno competenze in questa materia. Detto questo penso che il Podcast per oggi sta per finire, ma c’è una cosa molto importante dire prima di salutarci; c’è un altro problema ed il problema è questo: il mercato adesso si può dire in un certo senso vergine, perché di imprenditori nella gestione condominiale, nel mondo condominiale ce ne sono veramente pochi; e solo i primi che riusciranno a trasformare questa mentalità e a trasformare il proprio studio in un’impresa, andranno a prendersi le fette e le nicchie di mercato migliori  e chi arriverà dopo si accontenterà e dovrà accontentarsi delle briciole. Bene David di cosa vuoi parlare nelle prossime puntate?

D: Le prossime puntate del podcast saranno sempre su temi caldi per l’amministratore di condominio che vuole gestire il proprio studio come un’impresa quindi parleremo semplicemente di Management e come migliorare la gestione del proprio studio, come ottenere più tempo libero, come migliorare il proprio marketing;  magari parleremo di come selezionare il personale, parleremo di come affrontare  determinati problemi, orientandoci sulla soluzione  e non sul problema…

K: Come per esempio uscire dalla guerra di prezzi,

D: Come uscire dalla guerra dei prezzi che è un argomento   di cui se ne sta parlando  anche sul gruppo telegram che diventa davvero molto attivo, magari qualche strumento di marketing non convenzionale per gli amministratori di condominio …

K: E altri temi che voi ci suggerirebbe mano a mano che andremo avanti e come diceva all’inizio David, abbiamo una lista di circa 25 temi su cui parlare, però se mano a mano che andremo avanti ci saranno temi più scottanti, più urgenti, se ne parlerà.

D: Se ti è piaciuto questo podcast condividilo sui canali Social, su Facebook, commentalo sotto la voce dove hai trovato il link per ascoltare il podcast e commentalo all’interno del gruppo telegram di imprenditoria condominiale e se non ci sei, entrarci subito perché è davvero molto attivo e  parliamo di cose molto interessanti ed i link per entrare nel gruppo telegram lo trovi nel  gruppo Facebook o ti arriveranno via mail se in qualche modo all’interno del nostro funnel. Cos’è un funnel ne parleremo la prossima volta.

K: Arrivederci a tutti.

D: E alla prossima. Ciao.

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