Sei un direttor d’orchestra o il capo della banda?

D:Buongiorno a tutti; benvenuti sul podcast i vendicatori condominiali. La puntata di oggi si chiama: sei un direttore d’orchestra o il capo della banda del tuo paesino? Io sono David Campomaggiore e quest’oggi sto con un ospite speciale.

A: Buongiorno a tutti sono Alessandro Ciminelli. Sono un consulente assicurativo ed ex amministratore condominiale.

D: Al termine di questa puntata tu avrai capito come dimenticarti della gestione delle polizze condominiali, quindi oggi parleremo proprio di come ottimizzare i processi di lavoro al fine di dimenticarsi di tutte quelle faccende, che sono e ruotano intorno la gestione di una polizza condominiale; però raccontaci un pochino chi sei, perché sei qui e perché ne parliamo.

 A: Certo con piacere;   io nasco amministratore di condominio diversi anni fa, un po’ occasionalmente come forse molti di noi, perché comunque mi sento ancora un collega di chi ci sono ascoltando ed un amico mi ha tirato dentro a quella avventura che è stata una splendida avventura per diversi anni e poi improvvisamente attraverso una conoscenza di famiglia scatta l’amore per le polizze, per il mondo assicurativo ed avendo ovviamente una vicinanza, per via delle amministrazioni condominiali alle polizze dedicate ai condomini, ho iniziato a trasferire l’attenzione dal mondo condominiale a quello delle polizze condominiali,così ho iniziato un percorso formativo nell’ambito assicurativo ed ho raggiunto quello che normalmente si raggiunge al termine del percorso formativo, cioè l’iscrizione come intermediario e da lì ho iniziato ad allentare sempre di più coi condomini dal punto di vista gestionale ed avvicinarmi invece a loro, e quindi ai colleghi con sbocco naturale per le polizze quindi iniziare ad assisterli dall’altra parte.

D: Quindi sei un amministratore pentito?…

A: No, assolutamente sono un amministratore che non ha dimenticato il primo amore, quindi è rimasto ancora legato a quel mondo in qualche modo… Forse perché ancora l’amore c’è, lo avvicino di traverso, diciamo così.

D: E’ vero perché ogni volta che parliamo di amministrazione condominiale vedo la luce negli occhi

A: Assolutamente, soprattutto per qualcuno dei miei vecchi condomini che porto ancora nel cuore.

D: Bene, ma spiegaci un attimino cosa significa gestire una polizza condominiale.

A: Ovviamente dal punto di vista di un amministratore perché quello che mi viene un po’ naturale è sempre tentare di guardare l’aspetto in duplice posizione, perché ancora ho dentro quel retaggio da amministratore. Che cosa significa gestire una polizza? Solitamente quando si acquisisce un condominio, la polizza l’amministratore  la trova  bella e pronta perché comunque tendenzialmente in un condominio nato x anni fa, la polizza è già in essere; a quel punto subentra la gestione della polizza quindi processare le scadenze della polizza, che possono diventare ovviamente problematiche, se si inizia ad avere una attività sviluppata su un certo numero di stabili, perché quando gli stabili sono pochi  è sempre tutto facile, poi quando sale ovviamente l’intensità del lavoro, bisogna mettere in campo anche degli strumenti che consentano di mettere in campo di seguire passo passo tutta l’evoluzione del Lavoro stesso, quindi la gestione della polizza per l’amministratore passa dall’aspetto più semplicistico dal ricordo della scadenza, che teoricamente dovrebbe venirgli ricordato e questo è un aspetto che magari tratteremo un pochino più in là, come elemento su cui ragionare, ma la gestione della polizza passa anche attraverso la denuncia di un sinistro e la presenza, in sede di perizia, di un danno e l’amministratore spesso deve svolgere tutte queste incombenze che comunque sono ovviamente incombenze che portano via del tempo e non gli danno quel valore aggiunto perché potrebbe dedicarsi a qualcosa di più proficuo. 

D: E qui torniamo al titolo del podcast, perché Alessandro ha scritto un interessante articolo condiviso anche da molti colleghi, in cui si parlava proprio dell’amministratore se  è un direttore di orchestra; ci spiega in quell’articolo che per svolgere l’attività di amministratore non si può più essere un One Man Band..

A:  Sì, esatto.  Come accennavo prima, quello che mi viene facile è ragionare in entrambe le vesti e quindi ricordo che quando  amministravo e facevo solo quello, il limite che poi ho avvertito era ovviamente legato alla difficoltà di poter  suonare tutti gli strumenti che avevo a disposizione, che passavano attraverso le polizze, attraverso gli aspetti legali e attraverso la contabilità e attraverso la fiscalità; a quel punto ho capito che c’era un limite. Avendo poi spostato la mia concentrazione sul campo assicurativo, ho portato con me però quella esperienza passata che deve essere cambiata per l’amministratore, in termini di vita quotidiana, perché davvero non si può singolarmente suonare tutti gli strumenti, bensì bisogna prendere la bacchetta e dirigere tutti gli elementi dell’orchestra, che si devono muovere secondo i tempi dell’amministratore e non al contrario.

 D: Davvero molto interessante e questo argomento ci è piaciuto davvero tanto e lo abbiamo ripreso anche noi più volte con i post su Facebook e su Telegram;se non sei iscritto sul gruppo Telegram fallo immediatamente perché è un gruppo molto interessante, in cui ci sono molti amministratori che ogni giorno si confrontano su queste tematiche. Ovviamente noi ogni tanto lanciamo anche riflessione che può generare un cambiamento. Prima hai parlato della scadenza delle polizze e io immagino che se una polizza è scaduta e non me ne sono accorto, mi genererà un’ ansia terribile.

A: Si, nel migliore dei casi è solo un’ansia e nel peggiore dei casi, è qualcosa di molto più importante: faccio così un piccolo esempio, magari simpatico. Immagina di svegliarti nel cuore della notte no perché tu hai la cena che ti è rimasta sullo stomaco…

D: … E nemmeno perché ti ho svegliato tua moglie  che vuole fare cose  hot …

A: O perché ha i piedi freddi, ma semplicemente perché ti sei ricordato che la polizza del condominio XY è scaduta 20 giorni fa e il tuo assicuratore non te lo ha ricordato; quello non ti fa riprendere sonno molto facilmente perché decorsi 15 giorni di copertura succede che nei migliori dei casi  dopo un po’ arriva una letterina dal recupero crediti della compagnia e nella peggiore immaginiamo cosa succede,  anche per l’amministratore se  immediatamente un pezzo di cornicione si distacca,  e prende in testa la povera vecchina che andava al mercato a fare la spesa. Li sono conseguenze molto peggiori in termini di responsabilità  civile e penale per l’amministratore; sappiamo che con la riforma gli oneri sono diventati molto più forti e le responsabilità sono state aumentate ed alcuni  di questi aspetti possono generare delle difficoltà notevoli.

D: Anche perché non pensiamo che le cose brutte accadano sempre da altre realtà.

 A:  Questo è un limite che spesso si sente quando si parla in termini generali di assicurazioni – ci sentiamo sempre esentati da ciò che succede agli altri – invece il condominio nostro, è il condominio di qualsiasi altra persona, quindi quello che succede all’amministrazione di Canicattì può avvenire a quello di Roma e viceversa.

D: Anche perché se poi arriva la sfiga che passa la legge di Murphy, se qualcosa può andare storto, andrà storto e ci saranno problemi grossi perché responsabilità civile e responsabilità penale non lo auguriamo a nessuno.

A: Assolutamente no.

D: Quindi come si può gestire una cosa di questo tipo per evitare ansie e che soprattutto energie mentali siano dedicate a qualcosa di assolutamente improduttivo?

A:Si può gestire nella migliore delle ipotesi invertendo i ruoli, secondo me, cioè quello che ovviamente posso dire ricalcando sempre la mia esperienza passata, che può capitare che una polizza di un condominio scada perché non ce lo siamo ricordati noi come amministratori  o perché quella mail che doveva arrivare per ricordare la scadenza non è arrivata, oppure è arrivata ma è finita nello spam oppure ce ne siamo dimenticati; allora a quel punto la cosa che secondo me serve per poter limitare l’ansia, è avere un pensiero in meno, qualcosa che non ti genera l’ansia e per fare questo devi invertire l’ordine. Quindi non devi più essere tu amministratore a pensare alle scadenze, apertura dei sinistri, perizia dei danni,ma devi avere qualcuno che lo faccia per te e in quel modo sicuramente hai limitato alcuni aspetti che ti possono comunque mettere in difficoltà senza dubbio.

D: Quindi diciamo che delegando questi pensieri, questi compiti e queste cose da fare ad una figura esterna come il consulente assicurativo. ..La via dell’ amministratore comunque è migliore. 

A:Si. Io credo che tendenzialmente quando ci si può avvalere di un consulente che sia assicurativo, legale, fiscale è comunque qualcosa che ti consente di migliorare anche la vita non solo del tuo lavoro ma anche del benessere psichico, perché sai che ti puoi affidare a qualcuno che ti sostituisce in quelle incombenze che per te non sono completamente del tutto naturali, perché non è detto che un amministratore benché questo sia richiesto, ma non è tutta detto che debba conoscere nel dettaglio la legge o deve conoscere tutte le cose che riguardano i vari aspetti della vita condominiale; quindi la presenza di un consulente a cui affidarsi probabilmente lo fa stare più tranquillo. Quindi qui torniamo all’inizio …

D: … A sei un direttore di orchestra o il capo della banda del tuo paesino? Perché se vuoi fare le cose tutte incentrate su te e vuoi essere la persona che gestisce tutto in prima persona, che fa tutto lui ed ha tutto sotto controllo, ovviamente stai facendo il capobanda e non sei un direttore di orchestra ed il tuo ruolo è molto limitato perché devi avere una attenzione altissima, non devi permetterti di sbagliare, di essere un giorno più stanco, più distratto dei vari problemi all’esterno  e  devi essere sempre veramente sul pezzo e  la domanda è: E’ sostenibile? No, ma chi te lo fa fare, quando ci sono comunque le possibilità di strutturarsi in un modo, affinché queste cose possano essere gestite in modo assolutamente professionale e meglio di come lo faresti tu da solo, perché per quanto tu sei preparato non puoi essere preparato al 100% su ogni singolo aspetto della vita condominiale, dal punto di vista della gestione di tutte le caratteristiche che ha un’ amministrazione condominiale. Quindi se tu deleghi una parte a qualcuno che è più focalizzato, quindi più esperto e più preparato di te, otterrai un risultato comunque migliore, che se lo facevi tu da solo.

A: Questo senza dubbio: io ho sempre pensato anche quando ero un amministratore, che la delega è un aspetto importante, perché è l’unico strumento attraverso il quale si può operare una crescita, altrimenti è un limite umano quello che non poter arrivare oltre ad una certa soglia. Per cui credo che il presupposto oggi importante sia proprio quello di comprendere che delegare è  l’elemento fondamentale per andare avanti. 

D: Delegare va bene, ma a chiunque?

A: No, assolutamente: al tuo consulente di fiducia, quel consulente con cui devi instaurare anche un rapporto fiduciario. Richiamo sempre l’esperienza condominiale perché è il primo amore che si risveglia sempre. Lo sappiamo noi amministratori che l’elemento fiduciario  è quello che fondamentalmente ci consente di vivere e sopravvivere per lungo termine all’interno del condominio ed è l’elemento di base, la fiducia, perché i condomini si affidano all’amministratore, sostanzialmente mettono il loro denaro nelle mani dell’amministratore e devono fidarsi che la gestione sia corretta; per cui l’elemento fiduciario è qualcosa che caratterizza ogni rapporto ed anche nell’ambito consulenziale è assolutamente fondamentale che si instauri un rapporto di fiducia, perché comunque si tratta, tornando all’elemento della delega, di dimenticarsi di alcuni aspetti che fino a ieri comunque rendevano più gravoso il tuo lavoro e per fare questo, devi essere tranquillo che il soggetto a cui ti stai affidando è un soggetto di cui ti puoi fidare e quindi l’elemento fiduciario è assolutamente fondamentale per potersi affidare.

 D:Ok, e  se ti chiedessi quali sono le caratteristiche che un amministratore di condominio deve    vedere e valutare in un consulente assicurativo per dire: posso iniziare a testarlo per poi costruire quella fiducia che si costruisce mano mano?

A: Ovviamente ogni passo si fa uno dopo l’altro e si deve imparare a camminare insieme, quindi la fiducia deve essere costruita col tempo. Probabilmente un ruolo fondamentale gioca una diversità di offerta che ci deve essere rispetto ad un modo di lavorare ormai in qualche modo passato, anche nell’ambito assicurativo, cioè bisogna che il consulente stesso capisca che deve dedicarsi al suo cliente che può essere l’amministratore piuttosto che ovviamente un’altra tipologia di cliente assicurato, ma trattando direttamente nelle Assicurazioni, immagino che l’amministratore che ha in gestione 20 condomini  e mi tengo su un limite ancora umano, nell’ipotesi più semplice ha 20  scadenze da doversi ricordare e non deve essere lui a doverle ricordare ma il consulente deve avere l’accortezza di invertire quell’onere di gestione e questo è un elemento su cui con il tempo, si può creare anche una base di fiducia, perché quando ti accorgi che non hai più pensieri che prima avevi ovviamente questo ti da una tranquillità e una serenità maggiore e poi io credo che un aspetto importante debba essere anche la vicinanza nella risoluzione del problema reale. Immaginiamo un altro aspetto consueto – quello delle fantastiche assemblee di condominio – non tutte fantozziane con gli elmetti, ma qualcuna anche di questo tipo – potrebbe accadere che all’interno dell’assemblea si possa discutere o di una revisione della polizza condominiale, perché magari i massimali non sono adeguati o perché va introdotta qualche ulteriore garanzia che in passato non c’era oppure potremmo dover discutere di un risarcimento che non c’è piaciuto e che non è stato congruo quindi capire che cosa fare; in quel caso la presenza di un consulente al fianco dell’amministratore è sicuramente una agevolazione importante, perché si valorizza il ruolo dell’amministratore, che trasmette anche ai propri condomini un elemento di professionalità aggiunta perché  si fa assistere da qualcuno specializzato in quella materia, perché non deve essere lui il capo banda.

D: Noi suggeriamo sempre, l’abbiamo fatto più volte e l’ha raccontato anche Sermon, l’imprenditore condominiale di successo che è stato intervistato per il numero di gennaio ed è altamente consigliabile portare in assemblea le figure  che sono esperte del proprio settore e che sono i diretti fornitori dei condomini, perché i condomini sono clienti non dell’amministratore di condominio ma di questo fornitore; quindi la cosa migliore per il fornitore è far  conoscere il fornitore col condomino così può spiegare nel dettaglio le singole caratteristiche in questo caso di una polizza, risolvere i dubbi e l’amministratore di condominio a sua volta, farà una figura eccellente, perché mostrerà di essere organizzato, di non essere un accentratore ma di far conoscere e fare da tramite tra il condomino ed il fornitore – in questo caso l’assicuratore. Tu parlavi del perché l’assicuratore deve ricordare la scadenza delle polizze ma non credo sia l’unica caratteristica o l’unica cosa che fa l’assicuratore; mi raccontavi per esempio dei sopralluoghi in caso di perizia..

A: Assolutamente.. Quello è l’elemento di base perché come suol dirsi la polizza non cammina, ma una volta che hai iniziato a camminare succede quello che normalmente succede all’interno di un condominio, immaginiamo la classica perdita d’acqua, si apre il sinistro però poi è sempre l’amministratore che deve correre quando il perito fissa l’appuntamento per il sopralluogo, per la perizia del danno, valutazione e conseguente liquidazione. Quindi questo è un ulteriore aspetto che l’amministratore si trova a dover gestire e che sicuramente non è un elemento caratterizzante della sua struttura lavorativa: in quel caso quella che abbiamo accennato sull’articolo chiamo consulenza attiva, si sviluppa proprio in questa fase. E’ il consulente che con la sua professionalità assiste il suo cliente quindi il condominio e si reca sul posto, interfacciandosi con il perito e  gestendo il sinistro attraverso una sua consulenza attiva, cioè attraverso la sua opera per cercare ovviamente di dare il riscontro migliore  al suo cliente, che ripeto è il condominio è rappresentato dall’amministratore al quale comunque chiederanno conto di quello che è successo, ma l’amministratore avrà la possibilità di dare la risposta tramite un altro soggetto che è  appunto il consulente.

D: Scherzavamo prima a microfoni spenti del fatto in cui l’Amministratore va a fare il sopralluogo con il perito, nel frattempo si porta pure la valigetta perché visto che ci sto cambio la lampadina, do una sistemata a quel tubo che perde: questo non è un modo imprenditoriale di lavorare, ma è un modo che assolutamente ti limita e diventi il collo di bottiglia della tua attività.. Non puoi continuare a gestire le cose in questo modo ed immagina che tu cresca con il numero di condomini amministrati ed hai 50 condomini e tu devi correre come un pazzo a fare anche i sopralluoghi per eventuali sinistri, oltre a tutte le incombenze che già hai, perché se stai facendo sopralluoghi per i sinistri, probabilmente non ti sei ancora strutturato e stai facendo tutto ancora alla vecchia maniera e nella migliore delle ipotesi diventi pazzo perché non ce la fai a gestire..

 A: Nella migliore delle ipotesi rimandi a domani quello che avresti dovuto fare una settimana fa …

D: E questo è il modo assolutamente sbagliato di far crescere questa professione. Quindi ricapitolando :cosa dovrebbe fare un amministratore per dimenticarsi della gestione delle polizze condominiali?

A: Dovrebbe capire che la via è determinata dalla presenza di una consulenza attiva, reale e non la consulenza solo per dire_ Ti ricordi che il 15 ti scade la polizza del condominio?… No, non è questo, perché la consulenza deve essere differente e l’amministratore deve comprendere che una forma di consulenza evoluta è lo strumento che può utilizzare per valorizzare il proprio studio e per dimenticarsi di alcuni problemi e  per sollevarsene e soprattutto per recuperare tanto tempo per dedicare ai propri condomini in forma differente.

 D: Adesso sai esattamente cosa pretendere dal tuo consulente assicurativo se ne hai già uno o cosa devi pretendere se ne vuoi mettere uno al tuo fianco e ti consiglio assolutamente di farlo, visto le cose di cui abbiamo parlato fino adesso. Diciamo che abbiamo concluso l’argomento di questa puntata; se ti è piaciuta, condividila ed iscriviti al gruppo Facebook  e Telegram, imprenditore condominiale ed alla prossima, ciao.

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